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楼市周报:调控犀利,魔都楼市霜降迎四降 [复制链接]

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发表于 2016-10-25 05:47 |只看该作者 |倒序浏览
上周楼市成交震荡回落,据上海中原房产中介数据显示:上周(10.17-10.23)新建商品住成交面积21.9万平方米,环比减少6.8%。并且基于近期市场风向转变,双休日推盘节奏放缓,日均销售只有2万平方米。周六只有1.8万平方米,甚至低于平时工作日的流量。
银十楼市竟然吃到“鸭蛋”!?
而上周供应出现挂0的现象。在旺销季节出现0供应在以往历史上几乎没有,可见这一轮调控影响开始显现。一方面,预售审核变得严格,市场供应暂时受阻。另一方面,上海二手房市场观望气氛逐渐形成,也会阻碍房企推盘积极性。不过这是短暂现象,一旦预售审核理顺后,后续供应还会及时跟上,毕竟健康的市场还是需要有充足的供应来维持。shzyshange44
从空间分布来看,远郊区域成交表现稳定,比如松江嘉定青浦等等成交在2.3-2.6万平方米之间,和前期相比波动不大。南汇上周表现较为突出,借助个别产品集中交易,成交量达到5.5万平方米,排名全市第一。相反以浦东为代表的改善型需求上周交易进一步退减。
因此,后市是否能稳定完全取决于外环以外交易。
下图是2013-2014年上海环线交易套数占比走势
市场回归理性,刚需苦苦支撑
从上图可以看出,市场活跃的2013年刚需产品占全市比例呈现稳步上行的趋势,并且从下半年开始保持在80%左右。2014年市场开始调整,除了一季度占比在77-79%波动外,其余时间在80-82%波动。相反,外环以内的交易量占比呈现盘整缩量走势,重心向下的趋势比较明显。
此外,基于上海刚需二手房价格走势稳定,受结构性影响,上周成交均价出现走低,为40563元/平方米,环比下跌9.1%。而这一价格也是8月以来最低的一周。
交投降温一方面来自调控,政策收紧抑制需求;另一方面心态转变抑制交易行为。交易行为被预期引导,一旦市场转冷,即便有需求的也会理性思考,是否暂缓入市。而当前有效客户在减少,对今后转化成购买力不利。
调控威力十足,银十落空几成定局
统计局公布重点城市10月上半月的房价指数,上海10月上半月房价环比涨幅只有0.7个百分点。显示在调控作用下房价上行速度明显受到遏制。上周有关部门在召集开会时要求严格执行限贷政策,表明今后政策的执行和监管会相当严格,上海二手房交易节奏或进一步放缓。
截止到10月23日,本月上海新建商品住宅成交面积62.6万平方米,比9月同期减少10.3%,比去年同期则减少33.2%。受到短期供应受阻影响,后续交易将进一步承压,金九不再,银十落空格局基本已定。

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